• Leidenlaan 16, 6229 EZ Maastricht (NL)
  • +31 (0)43 32 85 191
  • Kerkplein 15 bus 3 3620 Lanaken (B)
  • +32 (0)89 84 54 52

Het klimaat voor Europese vastgoedaandelen is goed – maar selectiviteit is geboden

15/10/2014
























Het klimaat voor Europese vastgoedaandelen is goed – maar selectiviteit is geboden


2014 is tot nu toe een goed jaar geweest voor beleggingen in vastgoedaandelen. Tot en met 31 augustus van dit jaar leverde de FTSE EPRA NAREIT Europe Capped NTR Index in euro een rendement van 18,1% op en bleef daarmee de bredere aandelenmarkten voor. De onderliggende argumenten voor vastgoed als beleggingsklasse zijn nog steeds sterk omdat beleggers vanwege de aanhoudend lage rentestanden op zoek zijn naar activa die lopende inkomsten bieden. In tegenstelling tot obligaties biedt vastgoed mogelijk stijgende inkomstenstromen en op aandelen lijkende groei. Wij verwachten dat lopende inkomsten en de groei hiervan, de komende jaren de belangrijkste rendementsfactoren zijn naarmate de economieën zich herstellen van de naweeën van de financiële crisis.


Beleggers besteedden dit jaar veel aandacht aan de mogelijk stijgende rente in het VK. Dit is begrijpelijk in een sector die veel met geleend geld werkt zoals vastgoed, maar uit eerdere perioden met stijgende rente is gebleken dat de vastgoedmarkten over het algemeen geen hogere rendementen eisen naarmate de rente oploopt. Het lijkt er zelfs op dat er in deze fasen sprake is van een lichte daling van de rendementen, omdat de hogere huuropbrengsten de belangstelling van beleggers aanwakkeren. Daarnaast zijn beursgenoteerde vastgoedbedrijven de afgelopen jaren proactief de markt opgegaan om tegen aantrekkelijke rentes leningen af te sluiten en zijn deze ondernemingen zodoende matig blootgesteld aan veranderingen in de kortetermijnrente.


Wij zijn positief over Europese vastgoedaandelen. De onderliggende factoren per land en sector blijven echter sterk verschillen. De vastgoedrendementen waren dit jaar het sterkst in het VK, met een brede belangstelling van zowel binnen- als buitenlandse beleggers. Er zijn steeds meer aanwijzingen dat de huren voor kantoren in Londen stijgen; hier is de leegstand laag en is er weinig nieuw aanbod. Op het Europese vasteland is de vraag van beleggers ook verbeterd. Er is echter maar weinig sprake van stijgende huuropbrengsten. De grootste uitzonderingen hierop zijn winkelcentra op toplocaties en Duitse woningen.


Geografisch gezien behouden we een voorkeur voor Noord-Europa. Wij hebben vooral posities in het VK, Frankrijk, Duitsland en Scandinavië. Ook het komende jaar verwachten wij robuuste rendementen op de Britse vastgoedmarkt, dankzij de sterke vraag van beleggers en de aantrekkende economie als bepalende factor voor huurstijgingen. Tegen de achtergrond van de verwachte groei lijken vastgoedaandelen op deze markt ons waarde te bieden. Wij zijn voorzichtiger over de vooruitzichten voor winkelhuren, vooral op het Europese vasteland, waar de beperkte consumentenbestedingen, de impact van internetwinkels en de lage inflatie de groeiverwachtingen op korte termijn waarschijnlijk beperken. Gezien de zeer lage obligatierendementen en de toenemende vraag van beleggers kan de waarde van vastgoed stijgen. Ook de mogelijke kwantitatieve verruiming kan de aandelenkoersen opstuwen, hoewel het de vraag is of deze iets zal veranderen aan het economische groeiprofiel van de regio. Elders, blijft Zweden een robuuste markt, zowel op het gebied van vastgoed fundamentals als aandelenkoersen. Duitse woningverhuurders presteerden in 2014 ook goed en nu er geen grote aandelenpakketten meer boven de markt hangen, presteert de markt zoals op basis van de forse huurgroei mag worden verwacht.Wij voegden in 2014 dit segment toe en zien nog verder stijgingspotentieel.


Na de sterke vraag naar aandelen in 2014 is het waarschijnlijk dat de rendementen de rest van het jaar niet meer zo sterk zullen stijgen. Voor het huidige stadium van de cyclus lijken de waarderingen echter nog zeer redelijk en wij ontdekken op aandelenniveau nog altijd aantrekkelijke kansen. Het evenwicht tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkten geeft ons ook voor de komende jaren vertrouwen in de vooruitzichten voor aanhoudend positieve rendementen van beursgenoteerde vastgoedbedrijven.


De waarde van een belegging en de inkomsten daaruit kunnen zowel dalen als stijgen en het is mogelijk dat u het oorspronkelijk belegde bedrag niet volledig terugkrijgt.


Guy Barnard, beheerder van het Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund


September 2014








Het Henderson Horizon Fund (het ‘Fonds’) is een Luxemburgse SICAV (‘bevek’), opgericht op 30 mei 1985 en bestuurd door Henderson Management S.A. Alle beleggingsbeslissingen worden uitsluitend gedaan op basis van de informatie in het prospectus van het fonds (inclusief alle relevante bijgaande documenten), met vermelding van de beleggingsrestricties.Dit document is bedoeld voor promotionele doeleinden en vormt slechts een samenvatting. Potentiële beleggers dienen, alvorens tot beleggen over te gaan, kennis te nemen van het prospectus van het fonds en van de Essentiële beleggersinformatie.Deze informatie over het fonds geldt uitsluitend voor klanten die niet in de Verenigde Staten wonen. Een exemplaar van het prospectus van het fonds en van het document met essentiële beleggersinformatie kan worden aangevraagd bij Henderson Global Investors Limited in diens hoedanigheid van beleggingsbeheerder en distributeur.


Uitgegeven door Henderson Global Investors.Henderson Global Investors is de naam waaronder Henderson Global Investors Limited (reg. nr. 906355) (opgericht en geregistreerd in Engeland en Wales, hoofdkantoor 201 Bishopsgate, Londen, EC2M 3AE, goedgekeurd door en onder toezicht van de Financial Conduct Authority) beleggingsproducten en -diensten aanbiedt.Telefoongesprekken kunnen worden opgenomen en gemonitord.


Geen enkele bepaling in dit document kan worden opgevat als een beleggingsadvies.Dit document vormt geen aanbeveling om effecten te kopen of te verkopen. Het is geen onderdeel van een effectenaankoop- of -verkoopcontract.


Resultaten behaald in het verleden vormen geen garantie voor de toekomst.Tot de rendementsgegevens behoren geen commissies en kosten in verband met het uitgeven en terugkopen van deelbewijzen.De aftrek voor kosten en uitgaven geschiedt niet pro rata over de looptijd van een belegging maar kan bij de inschrijving disproportioneel in rekening worden gebracht.Voor verkoop van een belegging binnen 90 dagen na inschrijving kan een transactievergoeding worden geheven zoals beschreven in het prospectus van het fonds.Dit kan van invloed zijn op het bedrag dat u krijgt; het is mogelijk dat u het gehele belegde bedrag niet terugontvangt. De waarde van een belegging en de inkomsten daaruit kunnen aanzienlijk stijgen en dalen.Voor sommige subfondsen kan sprake zijn van extra volatiliteit als gevolg van de samenstelling van hun respectieve portefeuilles. Belastingen en belastingvoordelen zijn afhankelijk van de specifieke omstandigheden van een belegger en kunnen wijzigen als er veranderingen komen in die omstandigheden of in de belastingwetgeving. Als u belegt via een tussenpersoon, raadpleeg dan direct die tussenpersoon, omdat de kosten, het rendement en de voorwaarden aanzienlijk kunnen verschillen. Als u belegt in een aandelencategorie luidend in een andere valuta dan de basisvaluta van het fonds, bent u onderhevig aan wisselkoersschommelingen die de waarde van uw belegging kunnen beïnvloeden. Het fonds is alleen opgezet om te dienen als onderdeel in een gespreide beleggingsportefeuille. Beleggers dienen zorgvuldig af te wegen welke proportie een belegging in dit fonds in hun portefeuille kan innemen. Valutamarkten hebben een bijzonder volatiel karakter en staan onder invloed van verschillende factoren, zoals politieke en economische ontwikkelingen, wijzigingen in het fiscale en monetaire beleid van overheden, betalingsbalansen, internationale handelspatronen en de liquiditeit op de valutamarkten. Valutabeleggingen kunnen tot een groter potentieel verlies, hogere transactiekosten en een grotere volatiliteit van de intrinsieke waarde van het subfonds leiden. Het fonds kan voor hedgingdoeleinden gebruikmaken van derivaten om portefeuilles te beschermen tegen markt- en wisselkoersschommelingen en renterisico's. Derivaten houden andere en in sommige gevallen grotere risico's in dan traditionelere beleggingen. Waar het beleggingsbeleid dat mogelijk maakt, kunnen fondsen verschillende strategieën hanteren om bepaalde risico's te verminderen en om het rendement te verhogen. Deze strategieën houden mogelijk het gebruik in van derivaten, zoals opties, warrants, swaps en/of futures. In sommige marktsituaties zijn beleggingen die het fonds aanhoudt, mogelijk minder liquide dan onder normale omstandigheden. Het kan moeilijker zijn om in dergelijke omstandigheden een redelijke prijs te verkrijgen en er bestaat een risico dat de koers waartegen de belegging wordt gewaardeerd bij verkoop niet kan worden gerealiseerd. Het fonds is daardoor mogelijk niet in staat om een dergelijke belegging vlot te verkopen. De waarde van de beleggingen in het fonds kunnen stijgen of dalen als gevolg van economische, politieke of sociale ontwikkelingen, veranderende regelgeving of marktomstandigheden die gevolgen hebben voor de aandelenkoersen van de bedrijven waarin het fonds belegt. De waardering van OTC-beleggingen kan moeilijk te verkrijgen zijn, omdat betrouwbare informatie over de emittenten en de risico's die zijn verbonden met de activiteiten van de emittenten, niet openbaar verkrijgbaar is. OTC-derivaten brengen het risico van een incorrecte waardering of koersbepaling met zich mee en mogelijk correleren zij niet volledig met de onderliggende activa. Beleggingen in OTC-markten houden het risico in dat een tegenpartij niet aan zijn verplichtingen voldoet. Door de berekeningsmethode van de prestatievergoeding kan een aandeelhouder die aandelen voor terugkoop aanbiedt, nog steeds een prestatievergoeding zijn verschuldigd met betrekking tot de aandelen, ook al heeft de verkopende aandeelhouder verlies geleden op het beleggingskapitaal. Als een aandelencategorie wordt gehedged, kan de vermogensbeheerder swaps, futures, valutatermijncontracten, opties en andere derivaten gebruiken om de waarde van de valuta van de gehedgede aandelencategorie te behouden ten opzichte van de basisvaluta van het subfonds. De gevolgen van de hedging worden weerspiegeld in de intrinsieke waarde van de gehedgede aandelencategorie. Alle kosten die voortvloeien uit dergelijke hedgingtransacties, worden gedragen door de aandelencategorie waarvoor deze worden gemaakt, en zijn daarom van invloed op het resultaat van die aandelencategorie. Indien deze hedging plaatsvindt, kan dit beleggers een aanzienlijke bescherming bieden tegen een daling in de waarde van de basisvaluta van het subfonds.


Het fonds heeft goedkeuring verkregen om zich in het Verenigd Koninkrijk te promoten als beleggingsfonds.Potentiële beleggers in het Verenigd Koninkrijk worden erop gewezen dat niet alle beschermingsmaatregelen op grond van het Britse toezichtstelsel van toepassing zijn en dat geen sprake is van vergoedingen op basis van het vergoedingensyteem van de United Kingdom Financial Services.Het fonds is een buitenlands beleggingsfonds dat geregistreerd staat in Nederland bij de Autoriteit Financiële markten, en bij de CNMV onder nummer 353. Een lijst van distributeurs kan worden ingezien op www.cnmv.es.


Kopieën van het prospectus en de essentiële beleggersinformatie van het fonds zijn beschikbaar in de Engelse, Franse, Duitse en Italiaanse taal. De statuten en de (half)jaarverslagen zijn beschikbaar in het Engels. Het document met essentiële beleggersinformatie is ook verkrijgbaar in het Spaans. Al deze documenten zijn kosteloos verkrijgbaar bij de lokale kantoren van Henderson Global Investors: 201 Bishopsgate, Londen, EC2M 3AE, Groot-Brittannië voor Britse, Zweedse en Scandinavische beleggers; Via Dante 14, 20121 Milaan, Italië, voor Italiaanse beleggers en J.W. Brouwersstraat 12, Roemer Visscherstraat 43-45, 1054 EW Amsterdam, Nederland voor Nederlandse beleggers; en bij het Oostenrijks betaalkantoor Raiffeisen Bank International AG, Am Stadtpark 9, A-1030 Wenen; Frans betaalkantoorBNP Paribas Securities Services, 3, rue d’Antin, F-75002 Parijs; Duits informatiebureau Marcard, Stein & Co, Ballindamm 36, 20095 Hamburg; Belgische provider van financiële diensten CACEIS Belgium S.A., Avenue du Port 86 C b320, B-1000 Brussel; Spaanse vertegenwoordiger Allfunds Bank S.A. Estafeta, 6 Complejo Plaza de la Fuente, La Moraleja, Alcobendas 28109 Madrid; Singaporese vertegenwoordiger Henderson Global Investors (Singapore) Limited, 6 Battery Road, #12-01 Singapore 049909 en de Zwitserse vertegenwoordiger BNP Paribas Securities Services, Paris, bijkantoor Zürich, Selnaustrasse 16, 8002 Zürrich (tevens Zwitsers betaalkantoor). RBC Investor Services Trust Hong Kong Limited, een dochteronderneming van de joint venture UK holding company RBC Investor Services Limited, 51/F Central Plaza, 18 Harbour Road, Wanchai, Hong Kong, tel: +852 2978 5656 is de vertegenwoordiger van het fonds in Hongkong. Ref: 36L


Wenst u graag vrijblijvend een afspraak? Laat het ons weten.